В Узбекистане строительный бум. Программа президента Шавката Мирзиёева «Новый Узбекистан» предусматривает превращение городов в благоустроенные мега-центры, а кишлаков – в благоустроенные коттеджные поселки с городскими удобствами. В прошлом году численность предприятий в строительной отрасли выросла на 56,9 % от количества 2020 года. Строят, в основном, многоэтажные жилые комплексы, бизнес-центры и торгово-развлекательные площадки. Флагманом строительного бума стал амбициозный проект «Ташкент-сити». Аналогичный «деловой городок» возведен в Самарканде, на очереди — Фергана-сити, «Новый Андижан» (первый камень закладывал президент) и т.д. Но сейчас власти решили ввести меры экономии в строительстве за счет сокращения или избавления от хищений.
Несмотря на многие скандалы (снос жилых зданий под мега-центры, отсутствие канализации в новых кварталах и т.д.) цены на недвижимость в Ташкенте по сравнению с Москвой, Алма-Атой и Астаной были долгое время ниже. Стоимость квадратного метра в престижных районах столицы Узбекистана не превышала $1000. Из центральноазиатских республик дешевле было только в Бишкеке и Душанбе ($700 и $691 соответственно). Несмотря на то, что Узбекистан входит в десятку беднейших стран мира ВВП на душу населения, деньги на престижные стройки находятся. (Справка: с выводом денег в зарубежные банки сейчас проблемы. Банки требуют доказать легитимность средств, и национальный — не всегда благовоспитанный бизнес — вкладывался в строительство у себя дома).
Сейчас, когда коренные ташкентцы «закупились» квартирами себе, внукам и правнукам и спрос стал падать, жилье вдруг резко «взлетело» — в Ташкенте коммерческая недвижимость на первых этажах доходит до $2,5-3 тысяч за квадратный метр. Очень выгодный бизнес стал пробуксовывать. Притормозилось даже строительство Ташкент-Сити. Все заговорили об удорожании строительства (при желании всегда можно сослаться на новые технологии, новые материалы и супер-комплектующие). Это очень не понравилось президенту. Поскольку построенный к саммиту ШОС этого года деловой квартал Самарканда (на берегу бывшего гребного канала, а ныне озера) действительно хорош, и стал визитной карточкой Мирзиёева. Ташкент-Сити тоже как микро-Пекин. И вроде бы так должно было и дальше идти, а тут вон что…
В советские времена бытовал такой обычай: в отстающую на производстве бригаду направляли бригадира-передовика. В Узбекистане такая должность сейчас возложена на руководителя Администрации президента Сардора Умурзакова. Он «ведет» сразу несколько программ и уже доказал, что они вовсе не «провальные». На этой неделе Умурзакова «бросили на строительство». Умурзаков – второй человек в стране после президента, который имеет право созывать общенациональные совещания. Так вот, Сардор Умурзаков созвал на неделе совещание, после которого строители просто рты разинули: он покусился на святое. На совещании речь шла о создании «прозрачной системы», «без хищений» при строительстве объектов инфраструктуры. Но работать так строители Узбекистана просто не обучены. В качестве «жертвенного животного» Умурзаков выбрал строителей Сырдарьинской области. И заявил, что докажет: «Область станет образцом экономии до 30% ресурсов при строительстве объектов. Не будет украдено ни одного кирпича, ни одного гвоздя…» Звучало как музыка… Умурзаков предупредил: областной прокурор несет личную ответственность и будет подотчетен за реализацию этой инициативы. В недалеком будущем опыт Сырдарьи будет воспроизведен в общенациональном масштабе. Это уже не музыка, это уже грозный ураган и землетрясение…
Если учесть, что за прошлый год в капитальное строительство вложено свыше 100 трилл. сумов ($ 8,8 млрд.), то 30%-я экономия представляется просто мечтой. Гордость независимого Узбекистана и крупнейший в Центральной Азии Устюртский газохимический комплекс стоил вдвое дешевле.
Когда через несколько дней после совещания журналисты поинтересовались у строителей, как они теперь работают, выяснилось: «… да забыли про овраги». Строительство в Узбекистане потому, в частности, и выгодно, что, согласно Указу президента «О дополнительных мерах по углублению реформ в строительной отрасли» в стране одновременно и одинаково законно действуют несколько отличных друг от друга «норм и правил» (в советское время был такой талмуд – СНиП. «Строительные нормы и правила». Святой документ…) Теперь аналогичных документов несколько. В Законе «Об утверждении Градостроительного кодекса Республики Узбекистан» в самом начале, в пункте «А» записано: «Допускается применение на территории Республики Узбекистан зарубежных нормативных документов в области технического регулирования в сфере градостроительной деятельности.., в том числе на этапе проведения экспертизы проектной документации». Это Еврокоды (European Codes, EС) — Европейский Союз, Британские стандарты (British Standards, ВS) – Великобритания, Китайские национальные строительные стандарты (GB, CJ, JC, JG) – КНР, Корейские строительные коды (Korean building code, КВС) — Республика Корея, Строительные нормы и правила (СНиП)– Россия, Международные строительные коды США (International building code, IBC) – США, Национальные стандарты Японии (Japanese Industrial Standards, JIS) – Япония. Для простоты понимания: какой может быть контроль за строительством, какая экспертиза вводимого объекта, если у них у всех даже единицы измерения разные. В любой момент тебе скажут: «А мы в дюймах мерили…»
Есть такой аспект: «Предусматривается покрытие со стороны заказчика (инвестора) расходов по оплате услуг независимых зарубежных специалистов, привлекаемых уполномоченным органом для рассмотрения адаптированной к зарубежным нормам проектной документации, независимо от результата такого рассмотрения». Нормальным языком то же самое: вы наняли специалиста. Он, как честный человек, возражает против строительной халтуры. Вы можете уплатить ему деньги, чтобы «не выступал», и отправить восвояси… Но в отчете вы укажете, что была международная экспертиза.
Градостроительный кодекс очень нравится застройщикам. В частности, не подлежат экспертизе: «индивидуальные жилые дома этажностью не более 2 этажей и высотой не более 12 м от поверхности земли». А это именно то, что строят на селе (около 30 % общего строительства), и это выпадает из поля зрения регулирующих организаций. Какую цену строитель запишет – такая и законная. Общенациональный проект «Строительство типовых домов в сельской местности» был начат во времена правления Ислама Каримова и продолжается до сих пор. Источником финансирования являются собственные средства граждан и кредиты, предоставляемые «Кишлок курилиш банком» («Сельстройбанк»). Типовые дома стоят в одну линию, под палящим солнцем. Под металлическими крышами, и расположены они там, где нет деревьев. В прошлые времена советский СНиП ограничивал использование в жарком климате в качестве кровли металла. Но британские нормы British Standards, ВS — разрешают. Дом стоит от $26 тысяч. Время уютных, утопающих в зелени узбекских одноэтажных домиков безвозвратно уходит в прошлое. На смену им пришли однообразные здания, которые грозят их владельцам долговой ямой.
Символ процветания «Нового Узбекистана» — Ташкент-Сити. Уже не секрет, что бизнес-структуры привлекаются к финансированию строительства Ташкент-сити в добровольно-принудительном порядке. Если цена будущего здания не устраивает – никто не вложится. Эксперт Школы восточных и африканских исследований Алишер Ильхамов: «При строительстве Ташкент-Сити расчет делается не на экономический эффект, а на репутацию. В значительной степени инвестиционная программа проекта осуществляется по теневым схемам. Большинство якобы иностранных инвесторов, получивших заказы на строительство здесь — фактически контролируются предпринимателями из Узбекистана. Потому цена тут – какая надо цена».
Примечание (эта информация официально подтверждена быть не может). Градоначальник столицы Джахонгир Артыкходжаев контролирует застройщиков и девелоперов, в число которых входят компании Discover, Akfa Dream World LLC, Dream city и Real House. Их, возможно, потому несколько, что важно предоставить потенциальным проверяющим простор для воображения. И реальную цену тут проконтролировать трудно будет даже людям с документами от Умурзакова… Много лет назад, на стадии проекта и рекламной компании, цены начинались от $1000 долларов за кв. метр. Теперь – в десяток раз больше. Здесь и инфраструктура дорогая: место на парковке стоит от $1700за кв. метр.
Покупатели премиальной недвижимости в Ташкенте предпочитают расплачиваться сразу, максимум, пользуются отсрочкой — 50% стоимости вносят изначально, остальное доплачивают в течение 18 месяцев. Ставка для лиц, не пользующихся льготами — 18-20%. В стране действует программа ипотеки для малоимущих и молодых семей. Ипотечные кредиты начинаются от 7% годовых, период возврата денег — до 20 лет. Финансирует «Халк банк» («Народный банк»), а вернее — накопительные пенсионные счета граждан (обязательный взнос в размере 1% от зарплаты). Фактически, льготные процентные ставки субсидируются за счет имеющих «белые доходы» трудящихся.
Цена строительства и качество – связаны воедино. На совещании у Сардора Умурзакова об этом было много говорено. Например, в промышленном городе Ахангаране, что в Ташкентской области, пятиэтажные «социальные» дома были возведены за три месяца, и многие из них уже начали сыпаться. За стенкой из фасадных кирпичей — кладка из старого кирпича, купленного в подлежащих сносу домах. И это считается нормальным. Весь Узбекистан «тихо» обсуждал выстроенную в Ахангаране «потемкинскую деревню» в честь проезда по трассе президентов Узбекистана и России. В магазины, расположенные на первых этажах и вдоль дороги, были завезены товары, взятые в долг и на время. На следующий день продукты и вещи были возвращены владельцам. Рабочие-строители в окнах незаселенных домов развесили занавески и изображали счастливых новоселов.
Недавно Минстрой назвал пять компаний, которые возводят в столице многоэтажные дома с нарушениями, в том числе и по цене: Humo-Sarbon, Insoft Invest, Sheyx AJ Invest, UchtepaQalqon и Zarafshon Buildings. И что? А ничего… Сардору Умурзакову предстоит серьезная схватка…
Юрий Черногаев
НАСЛЕДИЕ ЕВРАЗИИ 